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ICI, AREE EDIFICABILI E MANCATA COMUNICAZIONE

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Nei primi giorni di gennaio, il Comune di Rutigliano ha notificato ai contribuenti gli “avvisi di accertamento d’ufficio dell’ICI per l’anno 2005”. Vorrei “sottoporre” alcune riflessioni su quelle che ritengo delle criticità nella “formazione del procedimento” seguito dall’Amministrazione Comunale e che ha portato agli attuali avvisi di accertamento.

Il PRG venne adottato dal Comune di Rutigliano con delibera 48 del 16 marzo del 1999 e pubblicato nell’Albo Pretorio del Comune per le eventuali osservazioni. Entrò in vigore nel 2005, dopo che la Giunta Regionale con delibera del 20 aprile 2004 aveva richiesto al Consiglio Comunale di Rutigliano -in ordine alle condizioni, prescrizioni e modifiche formulate in merito all’approvazione del P.R.G. in adeguamento alla l. r. n.56/80- un apposito provvedimento di adeguamento.

Prima del 2003, per la “pubblicità e la conoscenza” dell’atto era necessario e sufficiente la pubblicazione del PRG nell’Albo Pretorio del Comune. Successivamente con l’art. 31, comma 20, della legge 27/12/2002 n° 289 venne stabilito che “i comuni quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente”.

Detta norma è essenzialmente diretta ad assicurare correttezza procedimentale a tutela dei diritti dei contribuenti, principio generale introdotto dall’ordinamento tributario ad opera dell’art. 6 dello Statuto dei diritti dei contribuenti, che ha stabilito in maniera generalizzata l’obbligo di informazione a carico del Comune, ogni qual volta ci si trovi di fronte ad ogni fatto o circostanza dai quali possa derivare il mancato riconoscimento di un credito ovvero l’irrogazione di una sanzione a carico del soggetto interessato.

L’inottemperanza degli uffici comunali preposti all’invio della comunicazione prevista dalla legge n° 289 del 2002, potrebbe indurre il contribuente in comportamenti erronei od omissioni, per i quali pertanto, ai sensi dell’art. 10, comma 2, della L. 212/2000, non possono essere applicate le sanzioni tributarie (e gli interessi moratori) previste in virtù del principio generale della tutela dell'affidamento e della buona fede del contribuente.

Il Comune di Rutigliano sostenendo che nel 1999 – anno di adozione del PRG - non era necessaria altra “comunicazione” se non quella della pubblicazione nell’albo pretorio, non ha mai inviato ai proprietari dei suoli agricoli divenuti aree fabbricabili la comunicazione prevista dall’ art. 31, comma 20, della legge 27/12/2002 N° 289.
Considerato che il PRG approvato nel 2005, con prescrizioni e modifiche, dalla Giunta Regionale è sicuramente “modificato e variato” rispetto a quello adottato nel 1999, considerato anche il notevole lasso di tempo trascorso tra l’approvazione e l’adozione, mi chiedo se effettivamente il Comune abbia compiutamente assolto al principio generale dell’obbligo di informazione ed al dovere di assicurare correttezza procedimentale a tutela dei diritti dei contribuenti.

D’altronde conforta questo dubbio la stessa delibera di Giunta 129 del 27.7.2010 nel punto in cui chiarisce: “ nell’anno 2005 è entrato in vigore il PRG che ha disciplinato compiutamente la destinazione d’uso dell’intero territorio … regolando ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia dello stesso territorio, ridisegnando e/o ampliando le Zone omogenee, definendo gli indici di fabbricabilità sia fondiaria che territoriale, nonchè le altre prescrizioni, i vincoli e le norme tecniche di attuazione.”

Un altro punto di riflessione è quello della determinazione del valore venale, da parte del Comune, dell’area fabbricabile ai fini ICI. Occorre tenere presente che il comma 5 dell’art. 5 del D.Lgs 504/92 recita testualmente: “… il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

Così come si devono considerare -nella determinazione del valore venale di un’area- i principi stabiliti prima dalla Cassazione a Sezioni Unite(sentenza 25506/2006) e poi ribaditi dalla Corte Costituzionale (Ordinanza 41/2008): ai fini ICI “ … il criterio del valore venale non comporta affatto … una valutazione fissa ed astratta del bene, ma consente di attribuire al terreno (già qualificato come edificabile dallo strumento urbanistico generale) il suo valore di mercato, adeguando la valutazione alle specifiche condizioni di fatto del bene, e, quindi, anche alle più o meno rilevanti probabilità di rendere attuali le potenzialità edificatorie dell’area”.

Fermo restando che l'attribuzione del valore delle aree fabbricabili è rimessa alla valutazione discrezionale di ogni amministrazione comunale ( .. e deve ritenersi legittima solo se aderente ai criteri sanciti dall'art. 5 comma 5 del Dlgs 504/92.), le valutazioni date dal Comune di Rutigliano ai terreni di alcune “zone” ( penso, per es., alle zone C1, alle C2, alle C3, alle G1, alle G2 alle F nel loro complesso) destano più di un dubbio.

Come abbiamo visto la legge precisa che: ”il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione”. E cosa fa il Comune di Rutigliano? Non avendo trovato alcuna compravendita nell’anno di imposizione, va a cercare le pochissime, esclusive ed irripetibili ( .. per es. vendita di un terreno per la costruzione della stazione dei carabinieri, o la vendita di un terreno per il punto commerciale della Lidl o un esproprio) operazioni effettuate negli anni successivi e partendo da quelle “costruisce” la media ed il valore venale del terreno.

Per capirci, fatto 100 il valore venale della compravendita, per esempio avvenuta nel 2007, con una mera operazione matematica decide di diminuire percentualmente il valore per gli anni precedenti e di stabilizzare o aumentare percentualmente il valore per gli anni successivi. Ma se al primo gennaio del 2005 per determinati terreni non c’era un “comune commercio” e se, per es., solo e soltanto nel corso del 2009 si sono verificate delle irripetibili condizioni per la compravendita di un terreno, questo vuol forse dire che si era o si è “formato” un mercato per terreni con le medesime caratteristiche?

Questi terreni alla data della imposizione non avevano alcun valore di mercato ed anche attualmente hanno uno scarsissimo valore di mercato; il Comune, quindi procedendo “percentualmente” non ha ricercato il vero valore venale del terreno in base alla minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità o alla effettiva e prossima utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo” , ma ha dato … valutazioni, fatte su un mero calcolo percentuale, e non aderenti ai criteri sanciti dall'art. 5 comma 5 del Dlgs 504/92.

Altro punto che merita una attenta riflessione è la norma tecnica generale inserita nell’attuale PRG che prevede che nel “comparto”, dai volumi previsti per l’area di riferimento, vadano sottratti quelli preesistenti ( Art. 7 – Applicazione degli indici urbanistici – delle Norme Tecniche del PRG :” ...i volumi e le superfici utili esistenti all’interno dei comparti, a meno che non vengano demoliti, vanno detratti dal computo effettuato sulla superficie fondiaria e territoriale.”) e “l’impatto” che tali indicazioni hanno sulle aree edificabili.

Cosa succede se il Comune, negli anni precedenti, ha consentito (… come può essere successo!) a proprietari di strutture già esistenti in una determinata area o comparto di aumentare la volumetria preesistente condonando eventuali abusi commessi?
Si potrebbe avere il caso limite che con i vari condoni intervenuti, il Comune abbia, di fatto, consentito ai proprietari preesistenti di “esaurire” totalmente la cubatura “utile” dell’area, a totale svantaggio ed in spregio dei diritti degli altri proprietari del medesimo comparto, rendendo -di fatto- non più edificabile il terreno.

A mio parere il Comune -prima di attribuire, su meri presupposti tutti da accertare, al terreno edificabile di una area o di un comparto un valore venale- deve verificare (essendo tale verifica preclusa ai restanti proprietari dell’area) l’effettiva “residuale” capacità edificatoria dell’area interessata.

Un’ultima annotazione, infine, sulle aree destinate a verde pubblico “F2”. Queste sono sottoposte ad un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle trasformazioni del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione.
La Corte di Cassazione (ordinanza 26 febbraio 2010 n° 4657) ha ritenuto che: “un’area compresa in zona destinata dal PRG a verde pubblico attrezzato è sottoposta ad un vincolo di destinazione che preclude tutte quelle trasformazioni del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione. Ne deriva che un’area con tali caratteristiche non può essere qualificata come fabbricabile, ai sensi dell’art. 1, comma 2, del D.Lgs. n° 504/1992, e, quindi, il possesso della stessa non può essere considerato presupposto dell’imposta comunale sugli immobili”.

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